폐교활용 후 3년, 실제 방문자 수와 수익 공개

도시 외곽과 농촌 지역에서 점점 늘어나는 폐교. 그 공간을 단순히 방치하는 것이 아니라, 폐교활용이라는 키워드를 통해 새로운 가치로 바꾸려는 움직임이 활발합니다.
그렇다면 실제 폐교활용 사례에서 3년간 어떤 성과가 있었는지, 방문자 수와 수익은 얼마나 발생했는지 궁금하신 분들이 많을 것입니다.
이번 글에서는 폐교활용 창업 사례 세 곳의 데이터를 기반으로 정확한 수치와 수익 분석, 그리고 운영 노하우까지 공개합니다.

 

폐교활용 관광지형 체험장, 연간 방문객 2만 명 돌파

전라북도 임실의 한 폐교는 2021년부터 체험형 농촌 관광지로 변모해 **‘농촌 체험장’**으로 운영되고 있습니다.

• 1년 차 방문자 수: 약 8,500명
• 2년 차: 15,200명
• 3년 차: 21,000명

이 폐교활용 체험장의 수익 구조는 체험 프로그램(곤충 체험, 요리 수업, 텃밭 가꾸기) 참가비와 지역 특산품 판매로 이뤄집니다.

• 3년 누적 매출: 약 3억 8천만 원
• 연간 순이익: 평균 4,000만~5,000만 원 수준

특히 여름방학, 봄 소풍 시즌에는 체험 예약이 조기 마감될 정도로 인기가 높습니다. 폐교활용의 가능성을 보여주는 대표 사례로 평가받고 있습니다.

폐교활용 예술 갤러리, 지역문화 중심으로 자리잡다

경상남도 남해의 폐교를 개조한 현대미술 갤러리는 조용한 시골 마을에 예술을 입히며, 문화관광객을 유입하는 데 성공했습니다.

• 1년 차 방문객: 3,000명
• 2년 차: 6,800명
• 3년 차: 9,500명

초기에는 적자 운영이 불가피했지만, 전시 렌탈과 카페 매출이 결합되면서 점차 흑자 전환에 성공했습니다.

• 3년 누적 매출: 약 2억 1천만 원
• 갤러리 임대 수익 및 창작 워크숍 참가비가 주요 수익원입니다.

이처럼 예술을 매개로 한 폐교활용은 문화 콘텐츠의 소비 중심지가 될 수 있다는 점에서, 지역 발전과도 밀접하게 연결됩니다.

폐교활용 창업형 카페, SNS 입소문으로 흥행

강원도 평창의 한 폐교는 2022년부터 복합 문화 카페로 변신했습니다.

• 1년 차 방문객: 5,500명
• 2년 차: 11,300명
• 3년 차: 17,800명

유명 SNS 인플루언서가 방문하면서 **‘레트로 감성 카페’**로 주목받게 되었고, 입소문을 통해 방문객 수가 급격히 증가했습니다.

• 3년 누적 매출: 약 4억 5천만 원
• 수익 모델: 커피/음료 판매, 레트로 소품 굿즈, 주말 마켓 부스 대여

이 사례는 폐교활용이 MZ세대와 SNS 마케팅을 접목하면 폭발적인 성장이 가능하다는 것을 입증합니다.

폐교활용 수익을 좌우한 3가지 성공 요인

위 3곳의 사례를 종합해보면, 폐교활용 후 실질적인 성과를 얻기 위해서는 다음과 같은 공통된 요소가 있습니다.

1. 지역성과 맞는 콘텐츠 기획
   • 농촌 체험, 미술, 레트로 감성 등 지역 특색에 맞는 기획이 성공률을 높임.
2. 공간 리모델링보다 콘텐츠 집중
   • 건물 구조는 최소한만 손보고, 체험 프로그램, 운영 방식에 더 많은 비용과 노력을 투자.
3. 온라인 홍보 전략의 성공 여부
   • SNS, 블로그, 유튜브 등에서 바이럴 효과가 있는 콘텐츠 제작이 필수.

이러한 전략은 단순한 공간 재활용을 넘어서 지속 가능한 폐교활용 비즈니스 모델을 완성하는 핵심 요소입니다.

폐교활용 3년 운영자의 생생한 조언

“리모델링에 돈을 너무 쓰면 회수에 오래 걸려요. 차라리 감성 있게 남겨두고, 체험 콘텐츠에 힘을 쏟으세요.”

“운영 초기에는 적자가 당연합니다. 2년 차부터 손익 분기점을 넘기고, 3년째부터는 정말 확실한 성과가 보였어요.”

“가장 중요한 건 지역 주민과의 협력입니다. 주민과 갈등이 생기면 절대 오래 못 가요.”

위와 같은 현장 경험자의 조언은 폐교활용 창업을 준비하는 분들에게 매우 현실적인 가이드가 될 수 있습니다.

폐교활용 시 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 폐교활용 시 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?
A. 해당 폐교의 소유주가 누구인지 확인하고, 지자체나 교육청과 협의해야 합니다. 무단 사용은 불법입니다.

Q. 폐교활용 창업을 할 때 정부 지원금이 있나요?
A. 농림축산식품부, 문화체육관광부, 지방자치단체에서 제공하는 농촌체험관 조성비, 문화재생 사업비 등을 받을 수 있습니다.

Q. 폐교활용의 수익성이 보장되나요?
A. 수익성은 운영자의 역량과 지역 특성, 콘텐츠의 질에 따라 달라집니다. 단, 성공 사례가 꾸준히 늘고 있어 가능성은 충분합니다.

 

폐교활용, 단순 수익을 넘은 지역 재생의 핵심

앞서 살펴본 세 가지 폐교활용 사례는 단순한 수익 창출을 넘어서, 지역 사회에 긍정적인 파급 효과를 가져온 점에서도 주목할 만합니다. 예를 들어, 임실의 농촌 체험장은 인근 농가와의 협력을 통해 지역 특산물 소비를 촉진했고, 체험객이 마을 민박을 이용하거나 식당을 찾으면서 지역 경제 전반에 활기를 불어넣는 결과를 만들었습니다.

남해의 폐교 갤러리는 지역 주민 중 일부가 갤러리 관리나 카페 직원으로 참여하면서 새로운 일자리를 창출했으며, 정기적인 예술 행사로 인해 외부 방문객이 지속적으로 유입되고 있습니다. 이처럼 폐교활용은 단순히 공간을 다시 쓰는 개념을 넘어, 지역 재생의 출발점이 될 수 있다는 점에서 더 큰 가치를 지닙니다.

특히 평창의 레트로 카페 사례에서는 인근 청년들이 함께 ‘지역 협동조합’을 구성해 주말 플리마켓을 운영하며, 카페 매출 외에도 핸드메이드 상품 판매, 소규모 공연 유치 등 다양한 수익 구조를 만들어냈습니다. 이는 폐교활용이 개별 창업자의 수익만을 위한 것이 아니라, 지역 주민과의 상생 모델로 진화할 수 있다는 가능성을 보여줍니다.

폐교활용 성공에 필요한 지속적인 유지 전략

한편, 폐교활용이 3년간 성공적으로 이어졌다고 해서 그 이후도 무조건 잘될 것이라고 보기는 어렵습니다. 많은 운영자들이 말하듯, 폐교활용 사업은 3년 차부터가 진짜 시작입니다. 초반의 신선함이나 미디어 노출 효과가 점차 줄어들면서, 방문자 수가 정체되거나 감소하는 시기가 오기 마련입니다.

이를 극복하기 위해 가장 중요한 요소는 ‘콘텐츠의 지속적 확장’입니다.
예를 들어, 농촌 체험장의 경우 단순한 체험 외에도 **계절별 이벤트(벚꽃길 걷기, 감자 캐기 체험 등)**를 추가하거나, 지역 초등학교 및 기관과 연계해 단체 프로그램을 운영하면서 연중 수요를 확보하고 있습니다. 갤러리는 기획 전시와 작가 레지던시 프로그램을 연계해 콘텐츠의 깊이를 더하고 있으며, 카페의 경우 야외 캠핑장과 글램핑 존을 신설해 숙박형 방문으로 확대하는 전략을 펼치고 있습니다.

즉, 폐교활용에서 수익을 장기적으로 유지하기 위해서는 초기 구상만큼이나 중장기 전략이 반드시 필요합니다. 수익 구조를 다각화하고, 고객의 니즈에 민감하게 반응하며, 때로는 대담한 변화도 감수해야 **‘지속가능한 폐교활용’**이 가능해집니다.

 

전문가가 전하는 폐교활용의 현실적 조언

폐교활용은 겉보기엔 낭만적일 수 있지만, 실제로는 장기적인 전략과 끈기 있는 운영이 요구되는 사업입니다. 단기간에 수익을 내는 것이 목표가 아닌, 지역과 함께 성장하는 구조를 만드는 것이 핵심입니다. 그동안 수많은 폐교활용 사례를 컨설팅하고 분석해본 결과, 성공 확률을 높이기 위한 몇 가지 조언을 드립니다.

첫째, 과도한 리모델링 비용 투자보다는 운영 콘텐츠에 집중해야 합니다. 폐교는 특유의 분위기와 감성이 존재하므로, 모든 것을 새롭게 바꾸기보다는 기존 건물의 매력을 살리면서 비용을 절감하고, 콘텐츠에 더 많은 자원을 투입하는 것이 장기적으로 유리합니다.

둘째, 지역 커뮤니티와의 협업은 선택이 아닌 필수입니다. 폐교는 지역 사회 안에 존재했던 공간이므로, 지역 주민들과의 갈등을 줄이고 상생하는 구조를 먼저 고민해야 합니다. 마을 이장, 인근 상인, 지자체와의 소통이 원활해야 지속 가능한 폐교활용이 가능합니다.

셋째, 방문자 수에만 집착하지 말고, 재방문율과 체류 시간을 높이는 전략을 세우세요. 1만 명이 한 번 오고 끝나는 것보다, 5천 명이 두 번 오고 체류 시간이 길어지는 것이 훨씬 큰 경제적 효과를 냅니다. 이를 위해 체험 콘텐츠는 계절별로 다양하게, 커뮤니티 프로그램은 연중 운영되는 것이 좋습니다.

폐교활용은 단순한 유휴공간 재생이 아니라, 새로운 로컬 비즈니스 모델이자 지역의 정체성을 되살리는 작업입니다. 단단한 기획과 꾸준한 실행이 뒷받침된다면, 3년이 지나고 나서 비로소 여러분의 폐교활용 공간이 지역의 명소로 성장하게 될 것입니다.

이제 당신의 차례입니다. 폐교활용, 단순한 창업이 아닌 가치 있는 변화의 시작점이 되길 바랍니다.