폐교 활용 시 리모델링보다 유지보수가 더 중요하다?

지방 소멸과 인구 감소로 전국 각지에서 늘어나는 폐교. 이 폐교를 새로운 자산으로 바꾸는 ‘폐교활용’ 프로젝트가 활발히 진행 중입니다. 그러나 많은 이들이 리모델링에만 집중하면서 정작 중요한 ‘유지보수’의 문제는 간과하고 있는데요. 과연 폐교활용에서는 리모델링보다 유지보수가 더 중요한 이유는 무엇일까요?

폐교활용, 단순 리모델링으로 끝나지 않는다

폐교활용을 처음 기획할 때 많은 사람들이 가장 먼저 생각하는 것은 리모델링입니다. 낡은 외벽을 새로 칠하고, 창문을 바꾸고, 교실을 숙소나 카페, 창업 공간으로 개조하는 작업이 우선되어야 한다고 생각하죠. 그러나 실제로 폐교는 대부분 20~40년 이상 된 건물로, 기본 구조 자체가 노후한 경우가 많습니다.

이런 상황에서 리모델링만으로는 건물의 생명을 오래 유지할 수 없습니다. 도장 한 번, 설비 교체 한 번으로 끝날 일이 아니라는 것이죠. 폐교활용에서 가장 중요한 것은 ‘지속 가능성’이며, 이를 위해서는 철저한 유지보수 계획이 병행되어야 합니다.

폐교활용의 실상: 유지보수가 왜 중요한가?

폐교활용 사례 중 많은 이들이 초기 리모델링에는 거액을 투자했지만, 몇 년 지나지 않아 건물 내 누수, 배관 문제, 단열 미비 등으로 운영을 중단하거나 재보수를 하는 경우가 발생합니다. 이는 초기 유지보수 계획을 소홀히 한 탓이 큽니다.

폐교는 대부분 시골에 위치해 있어 기온 변화가 심하고 습기나 눈에 노출되기 쉬운 구조입니다. 이러한 지역 특성을 고려하지 않고 외관만 깔끔하게 바꾼다고 해서 문제가 해결되진 않습니다. 폐교활용에서 유지보수가 중요한 이유는 바로 이런 자연 환경과 건축 구조의 노후성이 맞물려 발생하는 지속적인 문제를 관리하기 위함입니다.

폐교활용에 필요한 유지보수 체크리스트

성공적인 폐교활용을 위해서는 다음과 같은 유지보수 항목들을 미리 점검하고 계획해야 합니다.

• 지붕 상태 점검 및 방수처리: 오래된 지붕은 곧 누수의 원인이 됩니다. 특히 겨울철 눈, 장마철 비에 대비한 방수 공사는 필수입니다.
• 전기 및 배관 설비 점검: 기존 학교 건물은 전기 설비가 현재 기준에 맞지 않거나, 배관이 오래되어 녹이 슬어 있는 경우가 많습니다.
• 단열 및 창호 보강: 에너지 효율을 높이기 위해서는 창호 교체와 단열 시공이 중요합니다.
• 외벽 크랙 보수 및 도장: 외벽의 균열은 시간이 지나면 큰 구조적 문제로 발전할 수 있어, 주기적인 점검이 필수입니다.
• 방역 및 청결 관리: 폐교는 사람이 오래 살지 않았던 공간인 만큼 곰팡이나 해충 문제가 발생할 수 있어, 정기적인 방역과 청소가 필요합니다.

폐교활용은 단순히 외형을 예쁘게 바꾸는 것을 넘어서, 지속 가능한 공간으로 만들기 위한 유지보수 계획이 핵심입니다.

폐교활용, 유지보수 실패 시 겪는 리스크

폐교활용을 진행하면서 유지보수를 소홀히 하면 어떤 문제가 발생할까요? 가장 흔한 사례는 바로 에너지 비용 증가와 시설 고장입니다. 단열이 제대로 되지 않으면 난방·냉방비가 과도하게 들고, 노후된 배관 문제로 인해 수도세가 폭증하거나 수리비가 늘어날 수 있습니다.

또한 시설을 이용하는 고객이나 방문객 입장에서도, 물이 새거나 벽이 곰팡이로 가득한 공간이라면 재방문을 꺼리게 됩니다. 이는 곧 폐교활용 프로젝트의 지속 가능성을 위협하는 요인이 됩니다.

폐교활용 성공사례의 공통점: 철저한 유지관리

유명한 폐교활용 사례들을 살펴보면, 공통적으로 운영 이후의 유지보수 체계가 매우 철저하다는 점을 발견할 수 있습니다. 예를 들어, 강원도의 한 폐교는 체험형 캠핑장으로 리모델링한 후, 매월 정기적인 설비 점검과 보수 공사를 예산에 포함시켜 안정적인 운영을 이어가고 있습니다.

또한 충청북도의 한 폐교활용 마을 공유센터는 초기에 유지보수 전문가와 협업하여 설비의 수명 주기를 분석하고, 주기적인 교체 계획을 세워 예기치 못한 수리비를 절감하고 있습니다.

이처럼 폐교활용은 단순히 ‘공간을 채우는 것’이 아니라, ‘공간을 유지하는 것’이 핵심이라는 사실을 잊지 말아야 합니다.

폐교활용 초기에 유지보수 계획을 세우는 방법

폐교활용을 본격적으로 시작하기 전, 유지보수 계획은 반드시 예산과 함께 구성되어야 합니다. 다음과 같은 단계를 거쳐야 합니다.

1. 건물 정밀 진단: 구조적 문제, 누수 여부, 설비 상태 등 정밀 진단을 통해 리스크를 사전에 파악합니다.
2. 전문가 컨설팅: 건축사 또는 시설관리 전문가와 함께 장기 보수 계획을 수립합니다.
3. 운영 예산 확보: 초기 리모델링 예산과 별도로 유지보수 예산을 매년 확보합니다.
4. 시설 운영 매뉴얼 작성: 사용자나 운영자가 쉽게 따라할 수 있는 점검 매뉴얼을 만들어 반복적인 유지관리를 가능하게 합니다.

폐교활용이 일회성 프로젝트가 되지 않기 위해선, 초기 기획 단계에서부터 유지보수 관점을 갖는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

폐교활용, 운영 중 유지보수 인력과 시스템의 중요성

폐교활용을 장기적으로 성공시키기 위해서는 단순히 초기 계획만이 아니라, 운영 중에 지속적으로 유지보수를 담당할 인력과 시스템이 필요합니다. 예를 들어, 마을 주민 중 기술이 있는 분을 유지관리 담당으로 지정하거나, 외부 전문 업체와 정기 유지계약을 체결하는 것도 좋은 방법입니다. 폐교는 일반적인 건물보다 노후화가 빠르게 진행되기 때문에, 수시로 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 즉시 대응할 수 있는 체계를 갖춘 폐교활용 모델은 오래가고 신뢰받는 공간으로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 결국, 폐교활용의 지속 가능성은 ‘사후 관리’의 정교함에 달려 있으며, 그 핵심이 바로 유지보수 시스템에 있다는 점을 기억해야 합니다.

 

마무리: 폐교활용, 유지보수가 성공의 열쇠다

폐교활용은 단순한 리모델링 사업이 아니라, 오랜 시간 유지될 수 있는 ‘살아 있는 공간’을 만드는 일입니다. 단기간의 시각적 개선에만 집중하기보다는, 장기적인 유지보수 계획과 실행이 더 중요하다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

요약하면, 성공적인 폐교활용을 위해서는

• 리모델링보다 유지보수 계획이 우선되어야 하고,
• 정기 점검과 예산 확보가 중요하며,
• 운영 중 유지 인력 및 시스템이 필수입니다.

폐교활용은 마을 공동체를 다시 살리고, 새로운 가치를 창출하는 소중한 기회입니다. 이 기회를 단단히 붙잡기 위해선, 오늘 당장 '유지보수'라는 키워드를 기억해두는 것이야말로 폐교활용의 첫걸음이 될 것입니다.