폐교 활용으로 만든 작은 호텔, 손익분기점 넘겼을까?

지역의 폐교를 재활용해 숙박시설로 전환하는 사례가 늘고 있다. 특히 농촌이나 산간 지역에서는 새로운 인프라 개발이 어려운 만큼, 폐교 활용이 창업자와 지역 모두에게 실익을 줄 수 있는 대안으로 떠오르고 있다. 그렇다면 폐교 활용으로 만든 '작은 호텔'은 실제로 수익이 나는 사업일까? 손익분기점을 넘기기는 했을까?

 

폐교 활용, 단순한 공간 재생을 넘어선 전략

'폐교 활용'이라는 말이 이제는 단순한 공간 재생을 넘어, 지역경제를 살리는 핵심 전략으로 자리잡고 있다. 과거에는 낡고 방치된 학교 건물을 철거하거나 문화시설로 바꾸는 데 그쳤지만, 최근에는 보다 실용적이고 수익 창출이 가능한 방향으로 변화하고 있다.

특히 작은 호텔이나 숙박업소로의 폐교 활용은 농촌관광과 로컬 콘텐츠 활성화라는 트렌드와 맞물려 각광받고 있다. 더 이상 ‘폐교 활용’은 공공성만 강조하는 정책의 수단이 아니라, 민간이 참여해 수익을 내는 비즈니스 모델로 발전하고 있다.

폐교 활용 호텔 사례: 전북 무주의 ‘OO스쿨 호텔’

전북 무주의 한 폐교는 최근 'OO스쿨 호텔'이라는 이름으로 재탄생했다. 1980년대에 개교했던 이 초등학교는 2009년 학생 수 감소로 폐교되었고, 이후 10여 년간 방치돼 있었다. 이 폐교를 지역 청년창업팀이 임대해 리모델링했고, 지금은 총 8개의 객실과 커뮤니티 공간, 카페를 갖춘 작은 호텔로 운영되고 있다.

이들의 ‘폐교 활용’ 전략은 단순히 잠자는 공간을 제공하는 것을 넘어선다. 운동장을 활용한 글램핑, 체육관에서 열리는 로컬 장터, 교실을 개조한 체험 프로그램 등 지역민과 여행객이 함께할 수 있는 다양한 활동이 수익과 직결되도록 설계됐다.

폐교 활용 호텔의 초기 비용은 얼마나 들었나?

폐교 활용 호텔 창업 시 가장 부담이 되는 건 초기 리모델링 비용이다. 무주의 OO스쿨 호텔 사례에서는 총 5억 원 가량이 투입됐다. 구체적으로 보면 다음과 같다.

• 건물 구조 보강 및 단열 공사: 약 2억 원
• 내부 인테리어 및 객실 설비: 약 1.5억 원
• 카페 및 커뮤니티 시설 조성: 약 7천만 원
• 기타 설비(전기, 수도, 난방 등): 약 8천만 원

여기에 운영 초기 홍보비용과 인건비, 시설 유지비를 포함하면 실제 투입된 총비용은 약 6억 원에 달한다. 정부나 지자체에서 일부 리모델링 비용을 지원받긴 했지만, 여전히 폐교 활용 사업을 준비하는 개인에게는 적지 않은 투자금이다.

폐교 활용 호텔, 손익분기점은 언제 넘겼나?

OO스쿨 호텔 운영팀에 따르면, 이 호텔은 개장 2년 차에 손익분기점을 넘겼다. 이는 상당히 빠른 회수 속도로, 비결은 다음과 같다.

1. 비수기 없는 운영 전략: 방학이나 휴가철 외에도, 글램핑·체험형 패키지를 통해 사계절 손님을 유치함
2. 지역 연계 마케팅: 지역 농가와 협력해 ‘로컬 푸드 조식’ 제공, SNS 홍보 효과 극대화
3. 체험 프로그램 수익화: 공예 클래스, 요리 워크숍 등을 유료 운영해 객실 외 수익 창출

특히 ‘폐교 활용’이라는 독특한 콘셉트 덕분에 미디어 노출과 SNS 확산이 자연스럽게 이뤄지면서, 별도의 광고비용 없이도 고객 유치에 성공했다. 이러한 브랜드 스토리텔링이 손익분기점 조기 달성의 핵심 요인이 되었다.

폐교 활용 호텔의 유지 비용과 수익 구조는?

손익분기점을 넘긴 이후에도 지속 가능한 운영을 위해서는 유지비 관리가 핵심이다. 폐교 활용 호텔은 일반 호텔과는 다른 구조적 특징 때문에 유지비가 독특하다.

• 냉난방비: 대형 교실 구조로 인해 여름과 겨울에는 에너지 소모가 크다. 이에 따라 단열 강화를 추가로 진행함.
• 시설 유지비: 오래된 건물 구조 특성상 설비 노후화가 빨라 정기적인 점검 필요.
• 인건비: 소규모 운영으로 최소한의 인력으로 효율화

수익 구조는 다음과 같이 다양화되어 있다.

• 객실 운영 수익: 평균 객단가 13만 원, 주말 및 성수기 만실률 90% 이상
• 부대 시설 수익: 카페, 소형 매점, 글램핑 공간
• 체험형 프로그램 수익: 예약 기반 클래스 및 워크숍
• 이벤트 대관료: 운동장·체육관을 활용한 웨딩, 소규모 콘서트

이처럼 다양한 수익 포트폴리오가 폐교 활용 호텔의 안정적인 운영을 가능케 한다.

폐교 활용 호텔이 지역에 미치는 긍정적 효과

단지 수익을 넘어, 폐교 활용 호텔은 지역사회에도 긍정적 영향을 주고 있다. 그 예시는 다음과 같다.

• 관광객 증가: 호텔을 찾은 관광객들이 인근 식당, 농가, 체험시설까지 방문하게 됨
• 일자리 창출: 지역 주민 채용으로 인건비 절감과 지역경제 활성화 효과
• 교육 공간의 재해석: 옛 교실에서 진행되는 체험활동이 교육적 가치도 함께 전달

특히 폐교 활용이 단순한 숙박시설이 아닌 ‘공간 콘텐츠’로 진화함으로써 지역 정체성과 연계된 체류형 관광을 이끌어내는 점이 주목받고 있다.

폐교 활용 호텔 창업, 도전할 만할까?

폐교 활용 호텔은 분명 높은 초기 투자비용과 행정 절차의 장벽이 존재한다. 그러나 그만큼 안정적인 수익구조와 지역과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 매력적인 사업 모델이기도 하다.

‘폐교 활용’이 단순한 트렌드가 아닌, 장기적인 지역 활성화 수단으로 인정받기 위해서는 창의적인 운영 전략과 철저한 계획이 필수다. 실제로 무주의 OO스쿨 호텔 사례처럼, 지역성과 콘텐츠를 잘 결합한 사례는 빠른 손익분기점 돌파와 지속 가능한 성장 모두를 이뤄낼 수 있다.

폐교 활용 작은 호텔 창업, 꼭 챙겨야 할 핵심 체크리스트

폐교 활용으로 작은 호텔을 창업하려는 분들을 위해 꼭 확인해야 할 핵심 사항을 정리해 보았다.

1. 폐교 건물 상태 및 리모델링 가능성 확인
   • 구조 안전 진단 필수
   • 단열, 전기, 수도 등 기본 설비 상태 점검
   • 리모델링 비용 견적 다각도로 확보
2. 정부 및 지자체 지원 제도 활용
   • 폐교 활용 관련 보조금, 융자, 세제 혜택 검토
   • 관련 규정 및 허가 절차 꼼꼼히 확인
3. 시장 조사 및 수요 예측
   • 지역 관광 트렌드 및 타깃 고객 분석
   • 경쟁 숙박업소와 차별화 요소 마련
4. 운영 계획과 수익 모델 다각화
   • 객실 외 부대시설(카페, 체험장 등) 수익화
   • 비수기 대책 및 프로모션 전략 수립
5. 지역 사회와의 연계 방안 모색
   • 지역 농산물, 공예 등 로컬 콘텐츠 활용
   • 주민 고용과 협력 프로그램 계획
6. 홍보 마케팅 전략 수립
   • SNS 및 미디어 활용한 스토리텔링 강화
   • 예약 플랫폼 다변화 및 고객 관리 체계 구축

폐교 활용 호텔은 단순한 숙박시설을 넘어 지역 문화와 경제를 활성화하는 중요한 역할을 할 수 있다. 따라서 철저한 준비와 창의적 운영이 뒤따라야 손익분기점을 빠르게 넘고 지속 가능한 사업으로 자리매김할 수 있다.