폐교 활용, 나는 이렇게 시작했다 (1인 창업 인터뷰)

폐교 활용을 결심한 계기

"폐교 활용이 이렇게 현실이 될 줄은 몰랐어요."
지방 소도시에서 15년 넘게 직장 생활을 해온 박진수(가명) 씨는 어느 날, 자신이 일하던 회사가 구조조정을 시작하면서 인생의 갈림길에 섰습니다. 막연한 불안감 속에서 새로운 삶을 계획하던 중, 우연히 지역신문에 실린 '폐교 매각 공고'를 보게 된 것이 시작이었습니다.

그는 "처음엔 그냥 궁금해서 보러 간 거였어요. 그런데 학교를 둘러보는 순간, 이 폐교 공간을 어떻게든 활용하고 싶다는 생각이 강하게 들었죠."라며 폐교 활용의 첫 시작을 떠올렸습니다.

폐교 활용을 위한 정보 수집과 준비 과정

폐교 활용이라는 아이디어는 멋지게 들리지만, 실제 실행은 복잡하고 까다로운 절차가 필요했습니다.
박 씨는 우선 해당 학교가 속한 지자체에 문의하여 폐교 활용 가능 여부, 임대 조건, 주변 인프라, 리모델링 기준 등을 확인했습니다.

“처음엔 정보가 너무 부족해서 정말 막막했어요. '폐교 활용 사례'만 검색해도 몇몇 성공 스토리만 나올 뿐, 실질적인 임대절차나 리모델링에 필요한 허가 사항은 자세히 나와 있지 않았죠.”
그는 ‘폐교 활용’이라는 키워드로 유튜브, 블로그, 지자체 공문까지 뒤졌고, 일부 폐교는 공유재산법, 지방자치법 등 법적 기준에 따라 임대나 매각이 제한되는 경우도 있다는 것을 알게 됐습니다.

이러한 조사 과정은 한 달 이상 걸렸고, 그 사이에 그는 지자체 담당 공무원과 수차례 전화 통화를 하며 자신만의 '폐교 활용 매뉴얼'을 만들어갔습니다.

폐교 활용을 위한 리모델링의 현실

실제 폐교 활용을 실행에 옮기기 위해서는 리모델링 비용과 용도 변경이 가장 큰 장벽이었습니다.
박 씨가 선택한 폐교는 오래전 폐쇄된 농촌 지역의 초등학교로, 건물 전체의 누수와 전기 설비가 낙후된 상태였습니다.

"리모델링만으로 1억 가까이 들었어요. 물론 전체를 다 고친 건 아니고, 일단 강당을 활용해 카페와 소규모 전시 공간으로 바꿨죠."

폐교 활용을 위한 리모델링에서는 다음과 같은 작업이 필요했습니다:

• 지붕 보수 및 방수 처리
• 내외부 도색 작업
• 노후 전기·배관 교체
• 창틀 및 출입문 교체
• 바닥 데코 타일 시공
• 난방기 설치
• 소방안전시설 확보

박 씨는 “단순히 예쁘게 꾸미는 문제가 아니더라고요. 법적으로 사용 가능한 건물로 바꾸려면 각종 인증이 필요했고, 설계사와 감리까지 고용해야 했죠.”라며 폐교 활용이 생각보다 훨씬 고비용이라는 점을 강조했습니다.

폐교 활용을 통한 1인 창업 모델: ‘문화 복합 공간’의 시작

박 씨가 선택한 폐교 활용 모델은 단순한 카페 운영이 아닌, 지역 문화와 연계된 복합 문화 공간이었습니다.
그는 학교 강당 공간을 리모델링하여 북카페, 갤러리, 워크숍 공간으로 나누었고, 한 켠에는 로컬 상품을 전시·판매하는 코너도 마련했습니다.

"폐교 활용의 가장 큰 장점은 공간이 넓고 자유도가 높다는 점이에요. 특히 평일에는 조용히 책을 읽고 싶어하는 지역 주민이 자주 오고, 주말엔 SNS를 보고 찾아오는 관광객이 늘고 있어요."

운영 초기에는 거의 수익이 없었지만, SNS 바이럴을 통해 입소문이 나기 시작했고, 지역에서 개최되는 소규모 행사 장소로도 활용되면서 점차 고정 방문객이 생기기 시작했습니다.

그는 폐교 활용이 단순한 창업이 아니라, 지역 재생과 개인 비전이 맞닿는 접점이라고 말합니다.

폐교 활용에 대한 주민 반응과 협업의 가능성

처음엔 폐교 활용에 대해 일부 마을 주민들은 부정적인 시선을 보였습니다.
“시끄럽지 않을까, 외지인들이 너무 많이 오지 않을까, 폐교를 사유화하는 거 아니냐는 이야기도 들었어요.”
하지만 박 씨는 마을 이장과 주민들을 직접 찾아다니며 프로젝트를 설명했고, ‘지역민 우선 입장’, ‘마을 특산물 우선 판매’ 등 마을과의 협업 조건을 걸어 조금씩 신뢰를 쌓았습니다.

"폐교 활용이 성공하려면, 그 지역과 협력하는 구조여야 해요. 혼자서 공간을 차지하면 결국 반발이 생기더라고요."

현재 박 씨는 주민과 함께하는 주말 플리마켓, 지역 초등학생 대상 방과후 미술 수업, 마을 어르신 초청 영화 상영회 등 다양한 사회적 기여 활동도 함께하고 있습니다.

폐교 활용의 경제적 현실과 미래 계획

폐교 활용이 로망처럼 보일 수 있지만, 현실적으로는 운영 유지비와 고정 인건비가 크지 않다는 점에서 소규모 창업에 적합한 면도 있습니다.
박 씨는 대부분의 관리를 직접 하며 인건비를 절감하고 있고, 운영 수익보다는 지속가능한 커뮤니티 운영을 목표로 두고 있습니다.

“폐교 활용을 한다는 건, 단기 수익을 바라보는 것이 아니라 장기적으로 지역과 함께 성장하는 기반을 만드는 일이에요. 그 안에서 경제적 자립이 가능하다는 걸 보여주는 게 저의 다음 목표예요.”

그는 향후 정부와 지자체의 '폐교 활용 지원사업'에도 도전해보고, 전국에 남은 유휴 폐교 중 활용 가치가 있는 장소들을 아카이빙하는 플랫폼을 만드는 것이 다음 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

폐교 활용을 준비하는 당신에게: 꼭 확인해야 할 정보들

폐교 활용을 꿈꾸는 누구나 처음에는 막막함을 느낍니다. 하지만 충분한 사전 조사와 단계별 준비 과정을 거친다면, 나만의 공간을 만들고 지역과 연결되는 특별한 삶을 시작할 수 있습니다.
마지막으로 폐교 활용을 고민하는 분들을 위해 다음과 같은 정보를 안내드립니다.

1. 전국 폐교 현황 확인 방법

• 교육부 ‘학교용지정보서비스’: 전국 폐교 현황 및 위치 확인 가능
  → 학교용지정보서비스 바로가기
• 각 시·도 교육청 홈페이지: 폐교 매각/임대 공고 자주 확인 가능

2. 폐교 활용 지원 제도 확인

• 농림축산식품부 농촌유휴시설 창업지원사업
  → 농촌 폐교에 창업, 리모델링 자금 일부 지원
• 문화체육관광부 폐산업시설·폐교 문화재생사업
  → 문화 공간 조성시 예산 및 운영 컨설팅 지원
• 지방자치단체 개별 지원 프로그램
  → 예: 전남 ‘폐교 활용 청년 창업 인큐베이팅 사업’, 강원도 ‘유휴시설 창업공간 조성’

3. 폐교 활용 시 유의할 법적 사항

• 건축물대장 정비 여부
• 용도 변경 가능성 (근린생활시설, 문화시설 등으로 변경 가능 여부)
• 공유재산 사용허가 기준 (임대 조건, 사용기간 등)
• 소방·위생·전기 시설 기준 충족 여부

4. 폐교 활용 성공 사례 참고

• 전남 곡성 ‘꿈꾸는 예술터’
• 충북 제천 ‘책뜨락마을’
• 강원 인제 ‘산촌마을 도서카페’
• 일본 시마네현 ‘Karakoro 공방’ 등 해외 사례도 다양

폐교 활용은 단지 빈 건물을 채우는 일이 아닙니다.
지역을 이해하고, 공간을 살리고, 사람과 관계를 만들어가는 '느린 창업'의 한 형태입니다.
여러분도 자신만의 비전과 아이디어를 가지고 도전해보시길 바랍니다.
어떤 폐교든, 그곳엔 새로운 이야기가 시작될 수 있습니다.