폐교 활용, 수익형 모델 vs 비영리형 모델 비교

폐교 활용, 지금 왜 주목받고 있을까?

도시 인구 감소와 저출산 고령화로 인해 전국 각지에 폐교가 늘어나고 있습니다. 과거에는 단순히 철거하거나 방치되는 경우가 많았지만, 최근에는 폐교 활용을 통해 지역 자산으로 재탄생하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히 폐교 활용을 둘러싼 모델은 크게 ‘수익형 모델’과 ‘비영리형 모델’로 나눌 수 있는데, 각각의 특징과 장단점은 무엇인지 비교해보겠습니다.

 

폐교 활용 수익형 모델의 개념과 대표 사례

폐교 활용 수익형 모델은 폐교를 리모델링하여 직접적인 수익 창출을 목적으로 운영하는 방식입니다. 이러한 방식은 민간 기업이나 개인 창업자에게 매력적인 기회로 다가올 수 있습니다.

대표적인 예로는 다음과 같은 사례들이 있습니다:

• 폐교 활용 카페 및 숙박시설: 전라남도 구례군의 한 폐교는 감성적인 인테리어를 갖춘 카페 겸 게스트하우스로 탈바꿈하여 주말마다 관광객들로 붐빕니다.
• 폐교 활용 공방 및 체험학습장: 강원도 평창의 폐교는 도예 체험장으로 재탄생해 지역 특산품과 연계한 상품을 판매하고 있습니다.
• 폐교 활용 창업공간 및 공유오피스: 수도권 외곽 지역에서는 스타트업 인큐베이터 역할을 하는 형태로 폐교 건물을 리모델링하는 경우도 있습니다.

이처럼 수익형 모델은 폐교를 단순한 부동산이 아니라 경제적 가치 창출의 공간으로 바라보는 관점에서 시작됩니다.

폐교 활용 비영리형 모델의 개념과 활용 방식

반면, 폐교 활용 비영리형 모델은 지역 주민이나 공공 단체가 중심이 되어 사회적 가치를 우선시하는 방식입니다. 직접적인 수익 창출보다는 지역 공동체의 복지, 문화, 교육 활성화에 초점을 맞추고 있습니다.

주요 사례는 다음과 같습니다:

• 폐교 활용 지역 도서관: 충북 옥천의 폐교는 작은마을 도서관으로 재개방되어 독서문화 확산의 거점이 되고 있습니다.
• 폐교 활용 복지센터: 경남 창원의 폐교는 노인 복지센터로 개조되어 지역 고령 인구의 생활 편의를 높이고 있습니다.
• 폐교 활용 청소년 문화공간: 전북 완주의 폐교는 청소년 자치공간으로 운영되며 다양한 동아리 활동과 캠프가 이뤄집니다.

이 모델은 수익은 적지만 지속가능한 지역사회의 복원과 유지에 큰 기여를 하며, 정부나 지자체의 지원을 받는 경우가 많습니다.

폐교 활용 수익형 모델의 장단점

장점

• 경제적 자립 가능성: 자생적 수익구조를 갖추면 외부 지원 없이도 운영 가능.
• 관광객 유입: 이색 콘텐츠나 숙박시설이 관광객을 불러와 지역 경제에도 기여.
• 창업 기회 제공: 청년 창업자 또는 소상공인이 접근 가능한 부동산 자원으로 활용 가능.

단점

• 초기 투자 비용 부담: 리모델링, 인테리어, 설비 등 비용이 수억 원 단위로 들 수 있음.
• 상권 입지 제한: 외곽 지역 폐교의 경우 유입 인구가 적어 안정적 수익 확보가 어려움.
• 지속 운영의 어려움: 사업 아이템의 지속성 확보와 콘텐츠 기획 역량이 중요.

폐교 활용 비영리형 모델의 장단점

장점

• 공공성 강화: 누구나 접근 가능하며 지역민을 위한 공공의 공간으로 환영받음.
• 지속 가능성 확보: 지자체나 공공기관의 운영비 지원으로 장기 운영이 가능.
• 사회적 문제 해결 기여: 교육, 문화, 복지 등 사회적 약자 지원에 효과적.

단점

• 수익성 낮음: 운영비는 대부분 외부 지원에 의존, 수익 구조 마련이 어려움.
• 전문 인력 부족: 복지나 교육 분야의 전문 인력이 지역 내 부족할 수 있음.
• 운영 동력 약화 가능성: 자원봉사나 지역 커뮤니티의 활력에 따라 성패가 갈림.

폐교 활용 모델 선택 시 고려해야 할 요소

어떤 모델을 선택하든, 폐교 활용이 성공하려면 다음과 같은 요소들을 반드시 고려해야 합니다:

1. 지역의 특성과 수요: 관광지 주변인가, 고령화 지역인가에 따라 접근 방식이 달라야 합니다.
2. 운영 주체의 역량: 수익형이라면 기획력과 마케팅 역량이, 비영리형이라면 네트워킹과 운영 경험이 중요합니다.
3. 지자체 협력 여부: 공공지원 유무, 임대 조건, 리모델링 지원 등 행정적 협조도 중요한 판단 기준입니다.
4. 장기적인 지속 가능성: 단기 이벤트보다 꾸준한 프로그램 운영과 커뮤니티 참여가 핵심입니다.

폐교 활용, 하이브리드 모델도 가능할까?

최근에는 폐교 활용 하이브리드 모델도 눈에 띕니다. 예를 들어, 주중에는 지역 어르신들을 위한 복지 프로그램이 운영되고, 주말에는 외부 관광객을 위한 카페나 체험 콘텐츠를 운영하는 형태입니다. 이런 방식은 수익성과 공공성의 균형을 이루려는 시도로 볼 수 있습니다.

이 모델은 다양한 이해관계자들과의 협력, 유연한 공간 구성, 타깃별 서비스 구성이 중요합니다. 다만 운영 복잡도는 그만큼 높아지므로 철저한 기획이 필요합니다.

 

폐교 활용, 수익과 공공성 사이에서 균형을 찾자

지금까지 살펴본 것처럼 폐교 활용은 단순히 유휴 공간을 재활용하는 것을 넘어, 지역사회에 새로운 생명력을 불어넣는 중요한 수단이 되고 있습니다.
수익형 모델은 민간의 창의성과 자본을 기반으로 지역에 활기를 불어넣는 장점이 있는 반면, 비영리형 모델은 공공성과 지속가능성 측면에서 강점을 지닙니다. 최근에는 이 두 가지를 융합한 하이브리드형 폐교 활용도 등장하며 선택의 폭이 점점 넓어지고 있습니다.

중요한 것은, 당신의 지역 상황과 목표에 맞는 모델을 선택하는 것입니다.
만약 폐교가 위치한 지역이 관광 자원이 풍부하다면 감성 숙소나 카페 같은 수익형 모델이 적합할 수 있고, 고령화가 진행된 농촌이라면 복지센터나 마을 도서관 같은 비영리형 공간이 더 의미 있는 선택이 될 수 있습니다.
이 모든 과정에서 가장 중요한 것은 지역민의 의견과 참여이며, 운영 주체의 역량과 지속 가능한 기획이 함께해야 합니다.

또한, 정부와 지자체의 지원제도를 충분히 활용하는 것도 성공의 열쇠입니다. 현재 농림축산식품부, 교육부, 문화체육관광부 등에서는 폐교 리모델링 및 운영에 관련된 다양한 공모사업과 보조금 제도를 운영하고 있으며, 각 지자체별로 임대료 감면, 리모델링 비용 일부 지원, 행정적 컨설팅 등 실질적인 도움을 받을 수 있습니다.

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폐교가 방치되느냐, 지역의 자산으로 다시 살아나느냐는 우리의 선택과 실행에 달려 있습니다.
여러분이 살고 있는 지역에 폐교가 있다면, 지금 이 글을 계기로 한 번쯤 생각해보시기 바랍니다.
그곳은 단순한 과거의 공간이 아닌, 미래의 가능성일 수 있습니다.