폐교 활용 창업 1년 차, 실제 운영자의 생생 후기

폐교활용 창업, 시작은 어떻게 이루어졌을까?

폐교활용을 하여 성공한 사례들이 많이 소개되고 있습니다. 뉴스나 SNS 등을 통해서 다양한 사례들이 소개되고 있는데요.

오늘은 강원도 평창의 한 폐교에서 시작된 창업 이야기를 알려드리려고 합니다.
운영자 김현수 씨(가명)는 2024년 초, 도시생활을 정리하고 귀촌을 결심했습니다. 그는 지역 자원을 활용한 창업을 고민하던 중, 폐교 건물을 활용한 창업 아이템에 관심을 가졌고, 마침 해당 지자체의 폐교 임대 공고를 발견해 참여하게 되었습니다.

운영자분이 처음 폐교활용 창업을 시작하기까지 가장 어려웠던 부분은 ‘정보 부족’이었다고 합니다. 폐교 임대 절차, 지자체 협의, 리모델링 규제 등 모든 과정이 낯설고 복잡했습니다. 그러나 지역 농촌지원센터와 중소기업진흥공단의 컨설팅을 통해 점차 방향을 잡을 수 있었습니다.

폐교활용 공간의 선택과 리모델링 과정

김 씨는 약 30년 된 폐교 교사를 리모델링해 복합 문화 체험 공간으로 만들었습니다. 폐교활용의 장점은 넓은 부지와 충분한 공간 확보가 가능하다는 점입니다. 특히 운동장과 교실, 교무실 등 다양한 공간이 이미 구분돼 있어 활용도 높은 구조였습니다.

다만, 리모델링 비용은 생각보다 많이 들었습니다. 노후화된 전기 설비와 급수 시설, 방수 문제 등이 예상보다 심각했기 때문입니다. 초기에는 간단한 페인트칠과 가구 재배치 정도로 시작했지만, 결국 내부 보수, 창호 교체, 단열 공사까지 진행하게 되었습니다.

전체 리모델링 비용은 약 1억 2천만 원 정도 들었으며, 정부 보조금과 농촌창업 자금 일부를 활용해 충당할 수 있었습니다. 폐교활용 창업의 핵심은 바로 이 “초기 리모델링 계획의 세밀함”에 있다는 것이 김 씨의 조언입니다.

폐교활용 체험 프로그램 기획과 운영 방식

김 씨는 폐교활용 공간을 단순한 카페나 숙소로 한정하지 않고, 계절별로 운영되는 체험 콘텐츠를 중심으로 기획했습니다. 봄에는 텃밭 체험, 여름에는 물놀이와 캠프, 가을에는 곡물 수확 체험, 겨울에는 교실 내부를 활용한 DIY 공예 수업을 진행했습니다.

특히 유치원과 초등학교 단체 체험학습 예약이 매출의 60%를 차지할 정도로 중요했습니다. 이는 SNS를 활용한 타겟 광고와 유튜브 영상 소개가 큰 역할을 했습니다.
김 씨는 폐교활용 창업을 고려하는 이들이 반드시 ‘콘텐츠의 차별성’을 확보해야 한다고 강조합니다. 단순한 공간 임대보다는, 공간 안에서 어떤 ‘경험’을 제공할지를 먼저 설계해야 한다는 것입니다.

폐교활용 창업 1년, 매출과 운영상의 현실은?

폐교활용 창업 1년 차의 운영 실적은 어떨까요? 김 씨의 체험장은 연간 방문객 약 4,500명을 기록했으며, 총 매출은 약 1억 6천만 원을 달성했습니다. 주요 수익원은 체험 프로그램 이용료(55%), 숙박 및 캠핑장 대여(25%), 부가 판매(기념품, 지역 농산물 등 20%)였습니다.

다만, 순이익은 약 4천만 원 수준이었습니다. 인건비, 유지보수비, 홍보비 등 고정 지출이 생각보다 많았기 때문입니다. 폐교활용 사업은 단기 수익보다는 장기적인 운영 관점에서 접근해야 한다는 것이 김 씨의 결론입니다.

폐교활용 창업의 장점과 단점, 운영자가 말하는 현실 조언

김 씨는 폐교활용 창업의 가장 큰 장점으로 ‘공간의 자율성’을 꼽았습니다. 정해진 틀 없이 자유롭게 콘텐츠를 기획할 수 있고, 아이디어만 있다면 무궁무진한 확장이 가능하다는 점에서 도시의 임대 공간과는 비교가 안 된다고 말합니다.

반면 단점은 다음과 같습니다.

• 지역적 한계로 인한 방문객 유치의 어려움
• 시설 유지·보수에 드는 지속적 비용
• 마을 주민과의 관계 형성이 중요

특히 세 번째 요소는 간과하기 쉬우나 매우 중요한 부분입니다. 마을 이장, 주민들과의 관계가 원만해야 행정적 협조나 민원 대응이 수월하기 때문입니다.

김 씨는 이렇게 조언합니다. “폐교활용 창업은 로망만으로 할 수 없습니다. 철저한 시장 조사, 콘텐츠 기획, 지역과의 소통이 핵심입니다. 공간이 주는 정서적 감성은 크지만, 그 이면에는 철저한 운영 전략이 뒷받침돼야 합니다.”

폐교활용 창업, 전문가가 전하는 성공을 위한 조언

폐교활용 창업을 고려하는 예비 창업자라면, 단순히 폐교라는 공간만 바라보기보다는 이를 어떻게 지속가능한 사업 모델로 만들 수 있을지를 먼저 고민해야 합니다. 아래는 현장 경험자와 전문가들의 공통적인 조언입니다.

1. 지역 분석과 수요 조사부터 철저히 하라
단순히 “공간이 싸니까”라는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 해당 지역의 관광객 흐름, 인근 초등학교나 유치원 단체 수요, 지역 축제나 이벤트와의 연계 가능성 등을 먼저 분석해야 합니다.

2. 폐교활용은 콘텐츠가 전부다
같은 폐교 공간이라도 어떤 콘텐츠를 담느냐에 따라 전혀 다른 결과가 나옵니다. 단순한 전시공간보다는 체험형, 교육형, 커뮤니티형 등 참여도가 높은 콘텐츠를 기획하는 것이 중요합니다.

3. 장기적인 유지 전략이 필요하다
창업 후 1년이 가장 고비입니다. 오픈 이벤트, 홍보 마케팅이 끝난 뒤에도 꾸준한 방문을 유지하려면 시즌별 콘텐츠 변경, 정기 이벤트, SNS 채널 운영 등 지속적인 활동이 필요합니다.

4. 행정적 이해와 주민 관계 구축
지자체 지원금, 행정 절차, 건축 관련 규제 등을 숙지하고 대응할 수 있어야 하며, 무엇보다 마을 주민과의 신뢰 관계 형성이 핵심입니다. 이 부분이 원활해야 향후 확장이나 추가 사업에도 긍정적인 영향이 있습니다.

폐교활용 창업은 공간 창출 그 자체보다 ‘지속가능한 경험의 설계’에 방점을 둬야 하며, 수익과 가치의 균형을 추구하는 비즈니스 모델로 접근해야 성공 확률이 높습니다.

당신도 폐교활용 창업을 꿈꾼다면, 지금이 시작할 타이밍입니다

당신이 만약, 도시의 반복된 일상에 지쳤고 새로운 기회를 찾고 있다면, 폐교활용 창업은 분명 매력적인 도전이 될 수 있습니다. 전국적으로 다양한 폐교 임대 기회가 열려 있으며, 창업 지원금과 컨설팅도 과거보다 훨씬 다양해졌습니다.
단 한 걸음, ‘정보 수집’부터 시작해보세요. 폐교 임대 공고 확인, 체험 운영자 방문, 관련 창업 사례 분석부터 하나하나 해보면 길이 열립니다. 이 글을 읽은 지금 이 순간이 바로 그 첫 발걸음이 될 수 있습니다.
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